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Les grands rendez-vous électoraux sont l’occasion d’ouvrir les boîtes à idées, surtout dans une période de crise, effet de loupe qui grossit les failles à hauts risques de l’édifice social.

Le logement en est une, qui accroit les inégalités sociales du fait du fossé qui se creuse entre les loyers du social et ceux du privé. Il est au carrefour de tous les enjeux, santé, emploi, pouvoir d’achat, environnement et la durée des investissements qu’il nécessite  n’est pas celle  de l’action politique.

La crise du logement exige probablement une refondation dont le socle et le ciment ne peuvent être que ceux d’une cause nationale qui doit être appréhendée  doublement : par le contrat de travail  et par la solidarité sociale dont l’Etat est l’ultime garant.

1- Un Accord National Interprofessionnel sollicitant les entreprises,  avec deux thèmes majeurs :

1-1 Créer une  « assurance logement » au même titre qu’il existe déjà une « assurance chômage ».

Avec un taux  d’indemnisation chômage en moyenne inférieure à 60% du dernier salaire net et un budget logement en accroissement pour les ménages aux faibles ressources, une nouvelle protection devient nécessaire.

La perte de l’emploi fragilise le locataire, entraînant parfois la perte de son logement.

Contre ce scenario, on peut imaginer deux remparts:

-          le recours aux dispositifs de type  « baux glissants »[1] et  « intermédiation locative »[2] .

-          la prise en charge directe du loyer  (partielle, plafonnée et sous conditions,  à définir dans un Accord National Interprofessionnel).

Cette « assurance logement » serait pour la personne ayant perdu son emploi, une garantie de demeurer dans son logement, le temps de retrouver un travail.

Il ne s’agirait pas d’une double assurance automatique pour tous les salariés, mais de la possibilité ouverte à certains d’une assurance logement complémentaire. (modalités d’éligibilité et de durée à définir dans l’ANI).

Il conviendrait de s’inspirer de dispositifs mis en place par Action Logement[3], en les aménageant et en les élargissant au bénéfice des salariés ayant perdu leur emploi.[4]

Un fonds spécifique alimenté par les partenaires sociaux  financerait ces dispositifs : Action Logement[5] pourrait en avoir la gestion.

Par ailleurs, il pourrait être demandé à certaines entreprises procédant à des licenciements économiques, une contribution supplémentaire  à ce fonds.

 

Ce dispositif scellerait le lien manifeste et incontournable emploi/logement (contrat de travail et bail locatif).

1-2 Faciliter et garantir les conditions de l’accès au logement par l’accession sociale à la propriété.

Sur ce point, on peut imaginer une mobilisation des accords existant de type Plan Epargne Entreprise, Intéressement, Participation, etc,  sous forme d’abondements supplémentaires de l’entreprise au profit de ses salariés participant à un programme d’accession à la propriété auprès de bailleurs identifiés ; avec une possible participation supplémentaire d’Action Logement (soit sous forme de participation à l’abondement de l’employeur, soit sous forme de prêts  avantageux).

Les bailleurs sociaux intervenant dans des programmes d’accession sociale à la propriété sécurisée, s’engageraient sur le rachat du bien et sur le relogement dans le parc social en cas de difficulté financière du salarié ayant souscrit au programme.

Cet Accord National Interprofessionnel comporterait  des déclinaisons locales intégrant les besoins locaux afin de répondre à des problématiques territoriales de construction de logements.

Le but de ce dispositif « sécurisé » étant « d’amorcer la pompe » pour les primo accédants tout en évitant le surendettement et le taux d’effort toujours très important pour les ménages aux faibles revenus.

2- L’optimisation du patrimoine Etat.

Il existe au moins 4 cas de figure :

- Un patrimoine partiellement occupé dont la partie vacante peut être aménagée en résidences sociales, ce qui, par ailleurs, favoriserait la mixité sociale (exemple : les sites d’hébergements AFPA, qui peuvent accueillir des stagiaires de la formations professionnelle dans des hébergements à réhabiliter en résidences sociales accueillant d’autres publics)

- Une occupation partielle et temporaire du patrimoine Etat totalement vacant, ce qui autorise l’aménagement  des locaux (souvent des bureaux) transformés par exemple en  studios pour étudiants (résidents temporaires avec des baux de courte durée). Occupation temporaire qui peut résoudre les problèmes inhérents à toute vacance (dégradation par manque d’entretien et occupation illégale). Les immeubles de l’Etat inoccupés font parfois l’objet d’une surveillance (gardiennage privé) coûteuse, ceci afin de dissuader les squats : par ailleurs, l’inoccupation en accélère la dégradation. (le décret n°2009-1681 du  30 décembre 2009 relatif à l’occupation de locaux en vue de leur protection et préservation par des résidents temporaires, autorise des baux de très courte durée).

- Une utilisation complète et durable du patrimoine Etat vacant, certains locaux  pouvant faire l’objet d’aménagements rapides pour des hébergements d’urgence. C’est la mission d’intérêt général la plus élémentaire, à la charge de la puissance publique qui peut gérer directement ou déléguer à des associations ou des entreprises publiques ; ceci, en pérennisant des structures dédiées, au delà du réflexe ponctuel et saisonnier de l’urgence hivernale.

- Une attribution du foncier libre de l’Etat pour du logement social classique et/ou du logement modulaire (type containers, rapidement opérationnels) : avec des baux emphytéotiques et/ou à construction ayant pour contrepartie une mixité sociale pour chaque programme (résidences intergénérationnelles, résidences services, logement intermédiaire, etc).

3- Les manquements à l’article 55 de la loi SRU doivent impliquer pour les communes récalcitrantes :

Des pénalités financières supplémentaires, versements financiers complémentaires  assurant l’accès au parc locatif privé pour les candidats au logement, pour combler le différentiel prix du marché/prix social.

L’obligation d’une prise en charge financière de baux glissants et de l’intermédiation locative sur le marché du logement privé.

Si  les plus aisés souhaitent se regrouper dans les mêmes quartiers, ils doivent accepter de supporter le coût social d’une situation que les plus démunis subissent : c’est le principe de toute solidarité, la condition première de toute mixité (« mixCité).

Pour les opérations immobilières privées, une fois la rentabilité de l’opération assurée sur la construction de logements destinés au marché libre on peut concevoir, dans un même programme, la construction de logements supplémentaires  à destination « sociale » (par exemple, pas de charge foncière dans le prix de revient de ces logements).

Par ailleurs :

- Il faut revenir sur les ponctions financières imposées aux acteurs du logement social : suppression des prélèvements de 2% sur les loyers perçus par les bailleurs sociaux.

- Dans la même logique, Action Logement doit retrouver la marge d’investissements dont l’ont privé les prélèvements de l’Etat. (3,7 Md entre 2009 à 2011). Ceci pour assurer d’une part, sa mission traditionnelle de financeur du logement social ; notamment par le biais des Entreprises Sociales pour l’Habitat dans lesquelles Action Logement (ex 1%) est au capital, et d’autre part une éventuelle participation financière dans un nouvel ANI sur le logement.

Alain Botton


[1] Un bailleur social loue son logement à un organisme ou une association qui sous loue à un particulier, dans un suivi permettant à terme le glissement du bail au profit du particulier

[2] Dispositif  proposant à des familles, des logements dans le parc privé, avec garanties de paiement pour le propriétaire du logement : un opérateur intervient (sous location et /ou mandat de gestion), à la charge de l’Etat (qui finance également le différentiel entre le loyer du marché et la redevance acquittée par le ménage).

[3] Action logement, nouvelle appellation de l’organisme gérant le 1%

[4] Action Logement propose plusieurs aides :

  • la Garantie Loca-Pass (prise en charge de 18 mensualités de loyer, notamment)
  • le Prêt pour acquisition dans l’ancien sans travaux
  • le Prêt pour construction ou acquisition dans le neuf
  • le Prêt pour allongement temporaire de quittance
  • le Prêt Securi-Pass
  • le Prêt pour rachat de logements d’accédants en difficulté
  • le CIL Pass Assistance (pour salariés en difficulté)
  • la Garantie Risques Locatifs

 

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